1.- EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA NO ES UNA CUESTIÓN NUEVA NI AJENA A LA POLÍTICA MUNICIPAL LLEVADA HASTA AHORA.
Estamos últimamente asistiendo a un despliegue sin precedentes de información y datos en torno a la situación de la vivienda en Donostia.
Desde el alcalde actual hasta alcaldes eméritos con la contribución inestimable de medios como el Diario Vasco, vienen remarcando a bombo y platillo, la situación de crisis con el tema de la vivienda. Y nos llama la atención que estén ahora, de repente tod@s tan preocupad@s, como si fuese una cuestión nueva, una sorpresa, cuando lo cierto es que se lleva décadas denunciando. La juventud y la población de Donostia lleva años siendo expulsada de la ciudad porque los precios de la vivienda son incompatibles con los sueldos de la mayoría de las y los donostiarras. Este es uno de los principales problemas. No faltan viviendas, las hay, pero es imposible acceder a ellas.
Nos indignamos porque se trata el tema como una cuestión ajena a la política municipal de los responsables desde hace 30 años, siendo la crisis habitacional actual ésta directamente consecuencia de la misma. Que Donostia tenga un escaso 4% de vivienda protegida es consecuencia de una nefasta política de vivienda en todos estos años, cosa que hemos denunciado constantemente. De aquellos barros estos lodos.
2.- LAS PRUEBAS DE LA MALA PRAXIS URBANÍSTICA.
Si hacemos un poco de historia tendríamos que recurrir a la hemeroteca para recordar que ya en el polígono de Benta berri, ocupado hasta los años 80 por la fábrica de Cervezas el León cuando se recalificó para edificar más de 1.300 viviendas, estaba previsto que todas ellas se destinasen a vivienda protegida obteniendo para ello los suelos por expropiación.
Sucedió sin embargo que, después de las conversaciones entre Ayuntamiento y Gobierno Vasco, la expropiación no se llevó a cabo y se terminó pactando con la propiedad un porcentaje de vivienda protegida mínimo, que es el existente, siendo todo el resto de viviendas de venta libre.
Ese fue uno de los primeros hitos de fraude a las expectativas generadas con una recalificación que pretendía motivarse por la escasez de vivienda asequible pero que, en realidad, se dirigió a inflar el pelotazo de la promoción.
Partiendo del ejemplo de Benta Berri, lo cierto es que esa actuación no ha quedado en un hecho aislado, sino que se ha convertido en una constante en la política urbanística y de vivienda de la ciudad.
Son varios los aspectos relevantes para comprender la situación actual de la crisis en la que se encuentra el municipio en estos momentos:
2.1- El incumplimiento sistemático de la obligación de intercalar vivienda protegida en todas las promociones.
2.2- La conversión en dinero de las cesiones de aprovechamiento o edificabilidad a las que el Ayuntamiento tenía derecho.
2.3- Reclasificaciones de suelos industriales obsoletos a los que se les exige el mínimo de vivienda protegida.
2.4- La inoperancia alcanza también a los alojamientos dotacionales.
2.5- La turistificación de la ciudad y del parque de viviendas del centro de la ciudad.
2.1- Se ha permitido excepcionar la aplicación del estándar mínimo de vivienda protegida, legalmente previsto, durante años.
El ayuntamiento ha permitido excepcionar la aplicación del estándar mínimo de vivienda protegida, legalmente previsto, en los ámbitos integrados en la malla urbana de la ciudad.
Durante el período de los últimos 30 años se han hallado vigentes 2 leyes que obligaban a edificar unos determinados porcentajes de vivienda protegida, VPO, en las distintas promociones urbanísticas, como mínimo un 20 % o hasta un 65 %, dependiendo del tipo de suelo, y desde 2006 hasta un 75 % entre VPO y vivienda tasada.
Pues bien, sorprendentemente resulta que en Donostia sólo hay 3.821 viviendas protegidas, es decir, no llega a un 4 % del total.
Si atendemos a las causas resulta que, de las promociones de vivienda edificadas bajo la vigencia de la ley de 1994, de un total de 19 ámbitos (2.043 nuevas viviendas en total), sólo se edifica VPO en 6. Y de las que todavía están en edificación, de un total de 9 (1.716 viviendas nuevas en total) sólo tienen VPO 3 de esos ámbitos. La justificación legal está en que la ley permitía excepcionar a los ámbitos que no alcancen las 100 viviendas. La trampa ha sido hacer promociones de menos de 100, pongamos 99.
Incluso sin existir esa excusa, por poner solo un ejemplo, llama la atención el ámbito de San Bartolomé, donde se hicieron casi 500 viviendas y de ellas sólo 39 protegidas, lo que deja un déficit de 60 viviendas de VPO sin edificar en pleno centro, sin que pueda alegarse excepción legal alguna.
San Bartolomé: no se construyeron las viviendas de protección que por ley correspondía.
Y de las edificadas bajo la ley de 2006, de 14 ámbitos (2.083 nuevas viviendas en total), sólo en la mitad se ejecuta vivienda protegida. Y aquí no caben excepciones, por lo que el déficit que se arrastra sólo en esos ámbitos es de 554 viviendas protegidas que no se han intercalado por toda la ciudad. Todos los datos consignados se han obtenido del documento de Avance del Plan General.
En resumen, aunque la actividad edificatoria ha sido muy irregular en esos últimos 30 años, lo cierto es que desde finales de los 90 pasados hasta la crisis, que en Gipuzkoa se recrudeció en torno al año 2010, en esos 15 años, la vivienda protegida ha sido tratada con cicatería, más como un enemigo o como imposición, y los esfuerzos de determinados sectores públicos y privados han ido encaminados a defender a toda costa el centro de la ciudad y sus barrios más elitistas libres de vivienda protegida.
Por otro lado, no nos resistimos a recordar el despropósito de Atotxa Erreka, en el que sigue la promoción de casi 300 villas en un entorno absolutamente rural, ejemplo de lo que no se debe hacer, como a día de hoy ha llegado a reconocer públicamente la concejala de urbanismo, Nekane Arzallus (PNV) en una reunión en Altza.
Si analizamos la totalidad de los desarrollos urbanísticos de la ciudad en estos 30 años descubrimos un absoluto divorcio entre teoría y práctica.
2.2.- La cesión de aprovechamiento que tenía que destinarse a regular el mercado de la vivienda se ha monetarizado y dirigido a otras inversiones, hurtando a la política de vivienda lo que por ley le estaba destinado.
La actitud del ayuntamiento ha sido cicatera a la hora de integrar la vivienda dirigida a las capas de menor poder adquisitivo en la trama urbana de la ciudad, en el centro.
Aunque todo ello pueda parecer el pasado, lo cierto es que esa actuación, se ha extendido a lo largo de las tres últimas décadas. Recordemos que se trata de una época en la que ya existía legislación urbanística que obligaba a los ayuntamientos no solo a que hubiese vivienda protegida en cada una de las promociones de vivienda, como hemos señalado, sino a que el 15% del aprovechamiento de cada ámbito fuera cedido a la comunidad, a través de su ayuntamiento, con la orden legal de que se emplease en regular el mercado de la vivienda (primero fue del 10 % y desde 2006 es del 15 %).
Desde la ley urbanística estatal de 1992, incluyendo por lo tanto el plazo de los últimos 30 años al que nos estamos refiriendo, los promotores de las operaciones urbanísticas se hallaban obligados a ceder al ayuntamiento el 15% del aprovechamiento o edificabilidad urbanística del área o sector. Así se recoge también en la ley urbanística autonómica de 2006. Ello no quiere decir que hubiera que entregar al ayuntamiento el 15 % del número de viviendas construidas, pero sí se debía hacer entrega de los solares urbanizados donde el ayuntamiento podría edificar vivienda de titularidad municipal.
Sin embargo, en Donostia ha sido habitual la práctica de sustituir esa obligación por su valor económico, basándose en la previsión excepcional que la ley contemplaba para determinados supuestos, insistimos excepcionales.
De esa manera, el ayuntamiento podía haberse hecho en los últimos 30 años con los derechos edificatorios de más de 4.000 viviendas que, una vez construidas, podían haberse destinado a la política de vivienda pública. Es verdad que hubiese tenido que invertir en su edificación, pero a estas alturas el resultado sería que la inversión ofrecería un parque de más de 4.000 viviendas públicas diseminadas y repartidas equilibradamente por todo el municipio, con una rentabilidad social indudable.
En su lugar, el ayuntamiento se embolsó millones de euros en sustitución de esos derechos porque los promotores los adquirieron al ayuntamiento que aceptó la sustitución de la cesión por su valor económico. El tema es todavía más peliagudo puesto que legalmente ese equivalente económico debía haberse dedicado a las políticas públicas de vivienda, cosa que está lejos de haber ocurrido en Donostia, porque el dinero se utilizó en otras inversiones que nada tienen que ver con la política de vivienda. Estaría bien conocer cuántos millones de euros se han embolsado las arcas municipales a cuenta de ese 15%, que tenía que haber sido destinado a la compra de suelos, a la compra de inmuebles, a la expropiación y a la gestión del mercado de la vivienda como decimos.
En conclusión, no se han utilizado los instrumentos legalmente articulados para obtener un parque de vivienda protegida privado y de vivienda pública que podrían hacer de Donostia una ciudad socialmente equilibrada y el resultado es el esperable, un escaso 4% de vivienda protegida y un parque de vivienda municipal raquítico que deja al ayuntamiento en muy mal lugar.
2.3.- Reclasificaciones de suelos industriales obsoletos a los que se les exige el mínimo de vivienda protegida.
Hay que decir que es incomprensible que, teniendo el problema de la vivienda las dimensiones que tiene, cuando se reclasifican ámbitos industriales y se destinan a usos residenciales, de vivienda, no se imponga a la propiedad que el porcentaje de vivienda protegida sea mayor que el escueto 20% previsto por la ley. Es decir, que a reclasificaciones de suelos industriales obsoletos no se les exige más que el mínimo de vivienda protegida.
Estamos hablando de solares, como por ejemplo el del Diario Vasco, en el que, en el edificio de sus oficinas, a través de un convenio urbanístico firmado entre propiedad y ayuntamiento, se ordenan alrededor de 130 nuevas viviendas libres y el porcentaje mínimo legal de vivienda protegida.
O el de Zardoya-Otis en Herrera que propone el mínimo de vivienda protegida para beneficio de la multinacional Otis, y para mayor escarnio se llevan los estándares legales que corresponde a esta operación de espacios libres a Igeldo, otra vez, utilizando la excepcionalidad.
Si tan preocupados están los políticos municipales y algunos medios de comunicación por el problema de la vivienda, ¿por qué no se exige a quien previamente no tenía derecho a construir ni una sola vivienda, a que el porcentaje de vivienda protegida sea prácticamente de la totalidad? ¿Por qué se conforma el ayuntamiento con los escuetos estándares de 20% VPO y 20% tasada? ¿Por qué no es más ambicioso, más valiente, más consciente, más coherente con las necesidades de la ciudad? No se entiende porque el ayuntamiento tiene plenos poderes para no ceder a la pretensión de que se construya vivienda, puesto que tiene la competencia plena para modificar el plan, cambiando el uso, o no hacerlo, porque en estos casos estaría en su mano realizar una buena gestión que redunde en el aumento de vivienda protegida en la ciudad. ¿Qué intereses está protegiendo? O ¿a qué presiones cede?
2.4.- La inoperancia alcanza también a los alojamientos dotacionales.
Si la ejecución de la vivienda protegida respecto de la prevista en el Plan General de 2010 arroja un raquítico 17,30 %, la ejecución de los alojamientos dotacionales, destinada a domicilio temporal de jóvenes y mayores, no ofrece mucho mejor resultado. Aunque el Avance del Plan General no consigna el dato del grado de ejecución, sí recoge que el número de alojamientos previstos en 2010 fue de 1.300. Téngase en cuenta que la Ley del suelo de 2006 contemplaba un estándar de 1,5 m2 por cada 100 m2 de incremento de superficie residencial, obligatorio para los municipios de más de 20.000 habitantes.
Pues bien, si acudimos a la página web del Ayuntamiento de Donostia, el número de alojamientos dotacionales promovido en la ciudad es de 284. La cuestión es especialmente sangrante por cuanto en la dotación de este producto se entiende que deben colaborar ayuntamiento y Gobierno Vasco, y entre ambos han alcanzado un escaso 21 %.
2.5.- La guinda del pastel: turistificación de la ciudad y del parque de viviendas del centro de la ciudad.
Y estas son las causas de la situación de la vivienda en Donostia en la actualidad. No ha caído un meteorito, no hay un comportamiento de la demanda y la oferta que no sea consecuencia de la política de los últimos 30 años, de la que los que ahora defienden la vivienda pública, son responsables.
La cuestión es que la mentalidad de los políticos municipales ha continuado estando divorciada del problema que se vivía por la población y las malas decisiones se han seguido acumulando, admitiendo y protegiendo, incluso, permitiendo que los usos turísticos invadieran la ciudad.
No se puede decir otra cosa de un ayuntamiento que está entregando el centro de la ciudad a los usos turísticos, es decir, sustituyendo los usos residenciales. Con la apuesta por una estrategia de dejar la ciudad en manos del turismo difícilmente puede pretenderse integrar una política de vivienda progresista.
3.- EL VERDADERO OBJETIVO DE TANTA ALARMA: LEGITIMACIÓN DE UN URBANISMO INVASIVO EN EL PLAN GENERAL.
La situación de emergencia que plantean ahora es una estrategia para justificar edificaciones de viviendas en ámbitos que, de otra manera, desde una visión sostenible, equilibrada y moderna del urbanismo, nunca se clasificarían.
Por ejemplo, y de manera sobresaliente, Auditz-Akular y otros ámbitos de Altza y de la ciudad.
Vaguadas y lomas de Auditz-Akular limitando con la GI-20.
A base de subrayar, desde las declaraciones del primer mandatario municipal, y de sacar a primera plana el problema de la vivienda, que conocemos y venimos denunciando desde hace dos décadas, se quiere justificar un urbanismo, otra vez, invasivo y brutal.
Y nos preguntamos ¿cuál es la razón por la que Odón y Letamendia tienen ahora (estando jubilados de sus cargos) tanto interés en que se haga Auditz-Akular? No olvidemos además que ambos tuvieron en sus manos el gobierno de la ciudad durante 20 años y son por ello responsables de la situación actual.
¿Por qué el alcalde Eneko Goia hace una huida hacia delante queriendo sacar adelante este trasnochado proyecto? ya no, dentro de la revisión del Plan General, sino con una modificación puntual del Plan de 2010 (totalmente desfasado y caduco), ninguneando los tres años de debate y de participación ciudadana y queriendo atajar para sacar un proyecto que el propio Gobierno Vasco recomienda no ejecutar. Recordemos, que, recientemente, el órgano ambiental del G.V ha recomendado que no se construya en el ámbito de Aduritz-Akular por la naturaleza de suelo rural, las características del espacio natural y su capacidad estratégica como suelo agrario (documento de alcance del departamento de medioambiente del GV, resolución fechada en enero de 2025).
En documento aparte se recoge en detalle el contenido de este informe.
4.- UNA LLAMADA A LA RESPONSABILIDAD.
La responsabilidad del Ayuntamiento es ante todo y sobre todo hacer un urbanismo conforme a las directrices y criterios de sostenibilidad, de equilibrio, de cohesión social y del resto de principios que rigen el urbanismo actual. El alcalde tiene que saber que el plan general es para hacer ciudad, no para resolver los problemas que la ciudad acarrea, por haber realizado una inadecuada política de vivienda durante 30 años, a base de urbanizar y colonizar el monte a la manera de hace 50 años.
Y se hace preciso centrar el tema porque ya está claro cuál es el objeto de todo este despliegue de información, que no es más que el apoyo a la operación de Auditz-Akular, entre otras, planteándola como imprescindible e inevitable y como un mal menor en el que contraponen un modelo de ocupación del suelo inaceptable y la necesidad de vivienda de la ciudadanía.
La teoría se sabe bien, pero la práctica es absolutamente incoherente. Los mismos motivos que se esgrimen para desclasificar Antondegi concurren para desclasificar Auditz-Akular. El mismo Ayuntamiento que durante décadas ha entregado el suelo de la ciudad a la promoción privada y a la vivienda libre multimillonaria y que después lo ha puesto a merced de la sustitución por los usos más lucrativos, los que más plusvalía dejan al propietario del suelo y al promotor, es decir, los turísticos, ahora quiere llevarnos al callejón sin salida de que la solución de la necesidad de vivienda de miles de familias pasa por edificar en el monte.
Otra vez, los errores del pasado se los quieren cobrar a la periferia. Altza ya vivió esos mismos argumentos hace 50 años y todavía sufre las consecuencias. Lo que es reconocido unánimemente como urbanismo caótico y salvaje no fue solo fruto de una mala ordenación o infradotación. La falta de espacios libres después de un estudio realizado a instancias de Altza XXI, ha arrojado un alarmante dato, que viene a corroborar lo que intuíamos. Que la falta de espacios libres verdes urbanos en altza es de un escaso 1,78 m2 por habitante, cuando la Organización Mundial de la Salud recomienda:10-15m² por habitante. ¡Un déficit alarmante!
Los criterios europeos de urbanismo sostenible ya no permiten estas prácticas. No se debe colonizar un espacio natural de esta envergadura en plena crisis climática. Mas si cabe, cuando EL PARLAMENTO EUROPEO ha aprobado LA LEY DE RESTAURACIÓN DE LA NATURALEZA, la cual establece obligaciones jurídicas a los estados miembros, y objetivos para revertir gradualmente la actividad humana descontrolada. Además se plantea rehabilitar el 20% de los ecosistemas degradados para
2030, y el 80% para 2050. Dice la ley que cuando un área se encuentre en buenas condiciones, hay que preservarla y hacer que no se deteriore.
Igualmente, la Ley 7/2021, sobre el cambio climático, tiene por objeto mitigar los
efectos del calentamiento global y obliga a un reenfoque de la actividad urbanística.
El desconocimiento que por parte de la ciudadanía donostiarra de lo que Auditz-Akular comprende, es aprovechado para hacer política de rodillo y apisonadora por encima de criterios y leyes europeas que están destinadas a mitigar el cambio climático.
Por eso insistimos en que se conozca la zona, Auditz-Akular es el único pulmón verde de una comunidad de más de 20.000 habitantes y un espacio a proteger, como así lo ha recomendado el propio Gobierno Vasco.
Por otros motivos, pero no menos importantes, tampoco se puede trasladar a miles de personas sin ninguna relación entre sí a un entorno respecto del que no tienen relación pertenencia ni conocimiento previo alguno. Este desequilibrio social generador de ghettos y barrios marginales ya ocurrió en la década de los 70-80, y todavía vivimos sus consecuencias, a pesar de ser esta comunidad resiliente donde las haya.
El equilibrio social y territorial es una de las máximas del urbanismo. No se debe concentrar toda la vivienda de alquiler en los márgenes de la ciudad, debe ser repartida de manera equilibrada por toda la urbe para evitar los problemas que generan la creación de barrios marginales. Y no podemos permanecer impasibles mientras se pretende recuperar un plan que proviene de la década de los 60, de la época más denostada de la historia urbanística de nuestras ciudades. Mucho se ha teorizado ya de cómo se debe hacer ciudad y cómo no.
No podemos consentir que este devenir histórico y los errores en la política municipal tengan como consecuencia la colonización de unos espacios rurales cuya preservación no habría sido jamás puesta en duda en otro contexto. Antondegi se ha salvado. Auditz-Akular debe seguir el mismo camino.
Antondegi
Auditz-Akular
5.- AUDITZ-AKULAR Y LA RESPUESTA DEL GOBIERNO VASCO.
Hemos conocido hace poco la respuesta del Gobierno Vasco con respecto a Aduritz-Akular. Y dice así:
“Dada la gran superficie que ocuparía y la afección de vaguadas de cierto interés ecológico, se recomienda en primera instancia que se desestime la propuesta de desarrollo de Aduritz-Akular”.
La naturaleza de suelo rural, las características del espacio natural y su capacidad estratégica como suelo agrario han llevado al órgano ambiental del Gobierno Vasco a recomendar que no se construya en el ámbito de Aduritz-Akular. Así lo ha señalado en el informe vinculante al Avance durante la tramitación del Plan General. Una y otra vez se muestra preocupado por la amplia superficie de suelo rústico que afecta el ámbito urbanístico, la pérdida que supondría para las explotaciones agrarias y sus capacidades, al tratarse de terrenos considerados como ámbitos estratégicos en el PTP de Donostialdea, y la dirección de Patrimonio Natural y Cambio Climático ha cuestionado la viabilidad ambiental.
Desde Altza XXI interpretamos que lo que se ha planteado como recomendación sería una prohibición si no fuera porque los terrenos están clasificados como urbanizables desde el Plan General de 2010. El tiempo no ha pasado en balde y si entonces era desproporcionado ahora los nuevos criterios del urbanismo (sostenibilidad, cohesión social, prevención ante el cambio climático…) lo han convertido en indefendible.
6.- LA HUIDA HACIA DELANTE DEL ALCALDE ENEKO GOIA.
El Sr. Alcalde de Donostia Eneko Goia, en entrevista a toda página en el DV ha salido diciendo que Auditz-Akular hay que reformularlo para hacerlo viable, y que probablemente haya que hacerlo a través de una modificación puntual del PGOU, porque si no se les va a hacer tarde, y el tiempo apremia.
Haciendo caso omiso de las recomendaciones del Informe del Órgano Ambiental del Gobierno Vasco al Avance del Plan General recomendando desestimar en primera instancia edificar en Auditz-Akular, nos suelta un globo sonda preparando el terreno a una medida totalmente excepcional e insólita, por que plantear en estos momentos una modificación puntual del Plan General de 2010 para el ámbito de Auditz-Akular, es un disparate y de una irresponsabilidad peligrosa.
Más si cabe, cuando estamos inmersos en el proceso de revisión del Plan General desde hace 3 años, un proceso en el que se ha gastado como ciudadanía más de 1 millón de euros, y en el que han participado cientos de personas en los procesos de participación ciudadana pensando que iban a aportar al futuro de la ciudad. Es una burla muy difícil de digerir, y una falta de respeto y de ninguneo a la ciudadanía que recuerda épocas difíciles de olvidar.
Una modificación de un Plan de otra década, (2010) es disparatado e insensato porque los tiempos han cambiado, para empezar el punto de vista medioambiental era más flexible, no teníamos conciencia de la amenaza del cambio climático, ahora sabemos que está aquí, y ya sufrimos sus consecuencias; no habíamos pasado una pandemia, en la que hemos necesitado más que nunca un entorno amable y sostenible; no pensábamos que sería posible quedarse sin electricidad en días, que hubiera danas como las que hemos visto, etc, etc.
Creemos vivamente que hacer ciudad es una responsabilidad que debieran de tomarse muy en serio.
7.- ALGUNAS SOLUCIONES A LA EMERGENCIA DE VIVIENDA.
Llegados a este punto y a pesar de que no es nuestra responsabilidad buscar las soluciones a la crisis de vivienda, porque para ello hay técnic@s y personal que trabaja en ello, la realidad y el debate deformado nos ha empujado a intentar buscar soluciones. He aquí algunas:
7.1. Interés público por delante del privado.
En primer lugar, hace falta un debate abierto, transparente, informado y sincero sobre la situación de la vivienda y las soluciones, que busque un urbanismo regenerativo de la ciudad, que trate el problema de la vivienda en Donostia, así como de su desarrollo urbanístico, la evolución del modelo productivo y el futuro de la ciudad. La ciudadanía y las entidades colectivas tenemos propuestas y alternativas. Y los políticos deben de priorizar el interés público al interés privado, siendo coherentes entre la teoría y la práctica.
7.2. Regeneración de la trama urbana, edificios infrautilizados.
La política de vivienda requiere de un giro radical. Hoy más que nunca somos plenamente conscientes de que el suelo es limitado, de que no es posible ocupar la naturaleza para seguir multiplicando sin límite su artificialización, para continuar construyendo como si no tuviésemos miles de vivienda y miles de hectáreas de suelo urbano para esos mismos usos. Hay palabras clave en una nueva política de vivienda. La primera es que el suelo es LIMITADO.
Por ello, consideramos que es la ciudad, la trama urbana la que tiene que regenerarse para dar respuesta a las necesidades de vivienda y de todo tipo.
Tras un somero análisis, ciframos la capacidad residencial de edificios de uso obsoleto de la ciudad en 800 nuevas viviendas que podrían habilitarse en un plazo corto y sin apenas gastos de urbanización. Estamos segur@s de que de un análisis exhaustivo y pormenorizado de la totalidad de la ciudad podría obtenerse un resultado mucho más ambicioso.
Hay que buscar soluciones imaginativas y alternativas factibles, rehabilitando edificios infrautilizados.
Por poner algún ejemplo:
– Cuartel de Intxaurrondo (35.700 m²)
- Seminario del Antiguo (25.500 m²)
- Martutene Lanbide Heziketa (7.800 m²)
Sólo con estos 3 ejemplos de edificios infrautilizados o directamente vacíos y abandonados, tenemos 70.000 m² construidos que podrían dar lugar a entre 700 (viviendas de 100 m² construidos y 78 m² útiles) y 850 viviendas (viviendas de 85 m² construidos y 66 m² útiles).
7.3- No se debe seguir ocupando terrenos urbanos para construir vivienda libre.
Esta práctica es la que ha traído la penosa situación actual.
La última licencia del Alto de Errondo, con 101 viviendas libres con piscina y demás es una aberración en estos tiempos.
En Donostia del 2010 al 2023 se han construido 2.882 viviendas libres y sólo 1.221 de protección. Esta tendencia tiene que cambiar. Para ello hay que superar el porcentaje mínimo legal. Y si se tiene que construir, que la totalidad sea protegida y de alquiler.
7.4. La vivienda vacía: una cuestión pendiente que requiere un cambio de actitud por parte del Ayuntamiento.
Otra de las cuestiones, pero no por ello menos importante, a la que queremos hacer referencia es la de la vivienda vacía.
En Donostia hay 95.098 viviendas (189.093 habitantes):
- 83,2 % viviendas principales (79.126).
- 16,7 % segunda vivienda y vacía (15.847).
- 2.109 vivienda vacía.
- 1.400 pisos turísticos.
Esta realidad requiere medidas de intervención.
Ya sabemos que los motivos por los que una vivienda está vacía son variados; existe la segunda residencia, en sitios turísticos como en Donostia existe la vivienda de inversión, pero también existe efectivamente un parque real y efectivo de vivienda vacía motivada por el fallecimiento de su anterior propietario y la existencia de más de un heredero de manera que la gestión se hace mucho más complicada. Hay también vivienda vacía por deterioro, porque necesita una inversión y no se acomete, y hay más motivos para que la vivienda esté vacía.
Sabedores de que no es fácil la intervención sobre la vivienda vacía, eso precisamente nos hace pensar en la necesidad de un cambio total y absoluto de mentalidad y de punto de vista al respecto; es decir, si hace 25 años se solicitaba a los ayuntamientos que interviniesen en materia de vivienda vacía, interviniendo como intermediarios entre los posibles inquilinos o compradores y los poseedores de esa vivienda vacía, cosa que durante estos años ha realizado la oficina municipal de vivienda aunque sin gran éxito, dado que problema de la vivienda está tan agudizado en Donostia, es forzoso un cambio de actitud por parte del Ayuntamiento. Ya no puede estar a la espera de que los propietarios o los demandantes de viviendas se acerquen a las oficinas municipales, sino que el poder público debe tomar la iniciativa y dirigirse a esos hipotéticos propietarios de vivienda vacía.
El planteamiento y la propuesta, debe ser atrevida, y puede ser la única que puede llegar a ser efectiva: es el Ayuntamiento quien tiene que ofrecerse a comprar esa vivienda para ponerla o bien en el mercado en venta o bien en régimen de alquiler, pero tiene que ofrecer la compra a los propietarios.
En cualquiera de los casos es una inversión mucho más rentable y equilibrada que la que puede realizarse con los nuevos polígonos. Pongamos por ejemplo la inversión que hace falta para urbanizar Auditz-Akular, que puede alcanzar los 200 millones de euros. Por esa cantidad el Ayuntamiento puede hacerse con un parque de unas 1.000 viviendas en compra.
En una primera fase estaríamos hablando de una oferta de compra que tendría carácter voluntario para el hipotético vendedor, ahora bien, se puede incluso llegar, porque la ley lo ampara, hasta la expropiación de aquellas viviendas que, por su especial interés, se considere deben formar parte de este programa.
Habría que realizarse un censo de viviendas vacías distribuidas a lo largo de los barrios de la ciudad. Ya sabemos que los céntricos serán mucho más difíciles de acometer, pero Donostia tiene mucho barrio en el que puede haber mucha vivienda de las características que hemos expresado, cuyos propietarios debidamente informados podrían entrar en el programa.
Después de realizar el censo habrá de procederse a establecer los criterios de valoración de viviendas que en cualquier caso lo son de segunda mano y por lo tanto no van a tener un precio de vivienda nueva.
La virtud de esta propuesta es, al igual de la que hemos hecho anteriormente en relación a ocupar con vivienda grandes edificios de la ciudad que están infrautilizados, que se trata de un patrimonio que está edificado, que tiene uso residencial y que de la noche a la mañana puede convertirse en un activo para resolver el problema de la vivienda de Donostia sin mayores urbanizaciones, en algunos casos con reparaciones o labores de mantenimiento, pero en ningún caso con inversiones a fondo perdido irrecuperables, urbanizando lo que nadie considera que se debe urbanizar.
7.5. Caracterización de la oferta y la demanda.
La relación entre la demanda y la oferta con el tema de la vivienda es totalmente desequilibrada. Siendo el derecho a la vivienda un derecho fundamental el equilibrio debe garantizarse. Para ello hay que acabar con el urbanismo de las plusvalías. Y el precio de la vivienda debe ajustarse a los sueldos de la gente.
7.6. Detectar las necesidades reales y distinguirlas de las especulativas.
Hay que conocer la verdadera necesidad, detectarla, clasificarla y distinguirla de la especulativa.
Hace falta un cambio de mentalidad. La especulación se ha socializado de tal manera que cualquiera invierte en vivienda y vive de rentas. Esto debe cambiar.
ALTZA XXI HERRI EKIMENA
Altza, Julio 2025