13 de enero 2026
Ante la exposición pública de la aprobación inicial de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (MPGOU) referido al AU AL.05 JOLASTOKIETA, AU AL.06 PIKABEA Y TERRENOS DE ERREGENEA presenta las siguientes ALEGACIONES:
PRIMERA.- EL OBJETIVO DE LA MODIFICACIÓN DEL PGOU RESPONDE AL INTERÉS PRIVADO DE LA MULTINACIONAL ZOSA.
El punto de partida de la modificación está en los sucesivos convenios suscritos entre el Ayuntamiento y la empresa OTIS, propietaria mayoritaria de los suelos del ámbito. En la memoria del documento de MPGOU, en varias ocasiones de manera repetida se va a fijar el objetivo de la modificación en los siguientes términos:
1.- La ampliación de las instalaciones industriales de ZARDOYA OTIS S.A. no es posible en la AU “AL.05 JOLASTOKIETA” por no resultar compatible con los objetivos ni con los condicionantes materiales y urbanísticos de su emplazamiento y su entorno. Si ya en la actualidad la actividad industrial desarrollada en las instalaciones, incluyendo el tráfico que genera, es de complicado encaje con el entorno que le rodea, su ampliación en él es difícilmente justificable.
2.- Estas concretas circunstancias, unidas al objetivo estratégico del PGOU de trasladar los usos industriales que han quedado encajados en el tejido urbano residencial, reemplazándolos por usos residenciales, de equipamiento y de espacio libre de uso público que contribuyan a la recalificación urbanística de ese entorno – de las que son manifestación las intervenciones producidas en la AU colindante, “AL.04”, con los desarrollos urbanísticos de los subámbitos «AL.04.1 LARDIALDE HEGOA” y “AL.04.2 JOLASTOKIETA ALTO” en sustitución de sendas empresas, NERECAN S.A. y PESCAFRÍA S.A. – han motivado la acción por parte del Ayuntamiento de propiciar el traslado de la actividad industrial de ZARDOYA OTIS S.A. (en adelante ZOSA) a otro enclave industrial en el municipio, concretamente a la parcela “A” del ámbito “ZU.08 ESKUZAITZETA.”
En primer lugar, podemos ya afirmar que el objetivo de la modificación del PGOU que nos ocupa es básicamente el interés privado de la industrial por modificar su emplazamiento y ampliar sus instalaciones y, para la financiación de sus objetivos empresariales, promover la recalificación de su suelo industrial a residencial obteniendo así unas plusvalías derivadas de la recalificación del ámbito, es decir, de la acción pública urbanística.
Nos vemos en la obligación de recordar al Ayuntamiento de Donostia que el planeamiento general solo se puede promover desde el propio ayuntamiento de manera que no puede ser la iniciativa particular quien establezca los criterios para “hacer ciudad”. En el convenio está incluso previsto que la propiedad colaborará con el Ayuntamiento en la redacción del documento de Modificación del PGOU.
Pero es que, además, hay una profunda confusión en cuanto a cuál ha de ser el cometido de la institución municipal en el ejercicio de su competencia en materia urbanística. Todas las intervenciones de los mandatarios municipales abogan, al unísono con la Memoria de la MPGOU, en el objetivo de hacer permanecer a la multinacional OTIS en el término municipal de Donostia, finalidad última de la doble operación, recalificación del solar de Herrera y venta de parcela en Zubieta, que ha permitido su ampliación en este último emplazamiento.
Pero esos son los planes empresariales de la empresa más grande del mundo en el sector de ascensores y elevadores, compañía que mueve a miles de millones de personas diariamente y gestiona una vasta cartera de equipos en los más de 200 países en los que opera (según su propia página web). Su decisión de mantener la factoría de Donostia, de ampliarla o de cerrarla se enmarca en un ámbito total y absolutamente ajeno al ayuntamiento. Estamos ante una empresa que cotiza en bolsa y cuyas decisiones se toman a miles de kilómetros de aquí.
Junto con ello, la función del ayuntamiento, si así se analiza y concluye en el marco del debate sobre la ordenación de la ciudad y la demanda de suelo destinado a usos productivos, será tener suelo preparado para el ejercicio de actividades económicas por parte de cualquier persona, autónoma o empresa, en el emplazamiento más idóneo para el desarrollo sostenible de la ciudad. Ese es el mandato legal, y no se puede confundir con una especie de juego del monopoly en el que el ayuntamiento pacta con determinadas empresas para responder a los intereses de éstas a cambio de una permanencia en la ciudad que ni está asegurada ni existe instrumento legal para poder asegurar. Efectivamente, los sucesivos convenios, pese a recoger como motivación el objetivo de permanencia en el municipio, no se articula medida legal alguna para impedir que Otis venda sus instalaciones de Eskuzaitzeta en cualquier momento (como hicieron Nerecan, etc.).
Entendemos que estamos ante una situación absolutamente irregular, discriminatoria para otras mercantiles y, lo que es más grave, rayana en un trato de favor injustificado e injustificable y un urbanismo a la carta, preparado en función de determinados interlocutores privados.
Sras. y sres. concejales, ustedes no están para resolver los problemas de una empresa concreta, están para vehiculizar un planeamiento urbanístico que permita a las y los donostiarras, y a las empresas que tengan interés por el emplazamiento en la ciudad, el ejercicio de actividades económicas conforme a un modelo urbanístico y económico sostenibles, y compatible, en el caso de Herrera, con el suelo residencial.
La empresa está en su derecho de defender su voluntad de trasladarse, como cualquier otra, pero ello no puede conllevar ayuda pública alguna vía recalificación forzosa de terrenos a uso residencial. Eso son cosas del pasado más negro del urbanismo, del pelotazo.
No hay más que remitirse al convenio entre el ayuntamiento y la mercantil ZOSA para comprobar lo que venimos denunciando. Dice así en los antecedentes:
“Con la opción que ofrece el Ayuntamiento, para la reubicación o implantación de sus instalaciones en el ámbito urbanístico «ZU.08 Eskuzaitzeta» se responde sin duda al mencionado fin privado en condiciones que permitan que la actividad desarrollada por la misma pueda ser ejercitada en las debidas condiciones de calidad, rigor y competitividad, pero también, y sobre todo, al interés público justifica la nueva suscripción de este Convenio, al considerarse el actual emplazamiento inadecuado desde un punto de vista urbanístico por las razones expuestas para la consecución de ese objetivo”.
Es decir, queda nítidamente claro que el ayuntamiento actúa en respuesta a la necesidad de la empresa y, aquí viene la confusión, el interés público consiste en que no continúe en el ámbito de Herrera. PERO ESO NO QUIERE DECIR QUE NINGUNA ACTIVIDAD ECONÓMICA PUEDA UBICARSE EN ESE ÁMBITO. No puede confundirse que sea un emplazamiento inadecuado para ZOSA con que tenga que destinarse a uso residencial. ES UNA ABERRACIÓN.
Diremos para finalizar que la ordenación de los terrenos del ámbito AL.05 JOLASTOKIETA debe hacerse desde el interés público, y no se puede obviar que su recalificación a residencial está totalmente desaconsejada precisamente para un entorno como el de Herrera, por el vaciado previo de usos productivos y puestos de trabajo que históricamente se ha producido, y que es un espacio central que debiera activarse para paliar el grave déficit de equipamientos que aqueja al barrio de Herrera en la últimas décadas, tal y como se verá a continuación.
SEGUNDA.- LA FALTA DE JUSTIFICACIÓN EN EL INTERÉS PÚBLICO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU: NULIDAD DE PLENO DERECHO DE LA MODIFICACIÓN.
En primer lugar, no alcanza a entenderse la puesta en marcha de una modificación puntual del PGOU cuando se halla en marcha la REVISIÓN INTEGRAL del PGOU.
Tenemos que recordar la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que habla, y citamos textualmente, de la “utilización torticera de las potestades públicas para favorecer a determinada empresa en detrimento del interés general”. Se trataba en aquél caso de la modificación del planeamiento para permitir la reubicación de una empresa colindante con un área natural, “para evitar así su deslocalización” (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia de 27 Dic. 2012, Rec. 4032/2009). Salvadas las distancias, la justificación corre el peligro de no ser considerada interés general sino privado. No olvidemos que la potestad de planeamiento de que goza la Administración es discrecional pero no arbitraria y el ius variandi se halla sujeto al control jurisdiccional de los tribunales siempre que se aparte de su función y razón de ser, la defensa del interés público.
En la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 20 de noviembre de 2009, dictada en el recurso número 250/2007 (RJCA 2010/193), se viene a afirmar que: “El interés general exige la racionalidad de las nuevas decisiones urbanísticas, la correcta valoración de las situaciones fácticas, la coherencia de la utilización del suelo con las necesidades objetivas de la comunidad, la adecuada ordenación territorial y el correcto ajuste a las finalidades perseguidas…”.
Así pues, vemos como la jurisprudencia ha venido imponiendo ciertos límites a la facultad planificadora de la Administración, basados, principalmente, en la coherencia del planeamiento con la realidad existente y en la finalidad pública e interés social que lleva aparejada la labor planificadora. En aquella ocasión, obtuvo la siguiente conclusión para declarar la nulidad de la modificación del planeamiento instada por el Ayuntamiento de Madrid:
“Del contenido de la Memoria del Plan, claramente se colige que la verdadera y auténtica finalidad de la modificación recurrida fue posibilitar que Parque Temático de Madrid S.A., recuperara su equilibrio patrimonial y pudiera liquidar toda la deuda que le era exigible en aquel momento”.
El Tribunal Superior de Justicia entendió que la analizada modificación puntual de las Normas Subsidiarias era nula por concurrir desviación de poder, debido a que la Administración adoptó la decisión de modificar dichas Normas Subsidiarias con la única finalidad de que una sociedad mercantil, de capital mayoritariamente privado, recuperara su equilibrio patrimonial. Finalidad que entiende se aparta del interés general que debe presidir la labor planificadora de la Administración.
En nuestro caso, salvadas las distancias, lo cierto es que de la lectura de la Memoria de la modificación del PGOU, que se remiten al apartado 3 de los antecedentes del Convenio firmado entre la mercantil y el Ayuntamiento, se obtiene que:
- La empresa se quiere trasladar desde hace años y está buscando la mayor eficiencia económica y productiva en su reorganización interna en su red de plantas de fabricación a nivel mundial.
- Zosa se quiere mantener en Donostia pero tiene que renovar y ampliar las instalaciones para responder a los requerimientos de su grupo.
- La reubicación en Zubieta responde a ese fin privado.
- El traslado a Zubieta le supone a Zosa un mayor esfuerzo económico si se compara con otras alternativas (el sobrecoste se valora en 6 millones de €).
- El mayor coste se mitiga por dos motivos: si se tiene en cuenta el beneficio público si se elimina el inadecuado uso desde el punto de vista urbanístico. Y el beneficio privado que “para el interés privado de la compañía supone permitir unas eventuales plusvalías que podrá llegar a materializar una vez levantadas las correspondientes cargas urbanísticas”.
Es decir, el interés económico espúreo de la empresa para financiar su traslado junto con un difuso interés general consistente en eliminar un uso inadecuado que, como ya se ha argumentado, nunca tenía que haberse identificado con la recalificación del uso del ámbito sino con su renovación con destino a actividades económicas compatibles con el uso residencial.
Viniendo a nuestro caso, podría debatirse la existencia de un interés general en el objetivo de mantener a OTIS en Donostia (lo que de responderse positivamente justificaría la oferta de la parcela de Eskuzaitzeta), pero lo que no se puede aceptar como interés público es el objetivo de financiar el traslado y ampliación a través de la recalificación urbanística a residencial de su parcela de Herrera en el contexto de la función pública urbanística municipal. Insistimos, ES UNA ABERRACIÓN.
TERCERA.- VULNERACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DEL URBANISMO
Llama poderosamente la atención que se defienda y se adopte como antecedente ejemplar, como se hace en la Memoria, la política de eliminación del tejido industrial que se ha hecho durante la primera década del siglo. Esa actuación, que se basaba en el PGOU de 1995, está hoy profundamente denostada por toda la doctrina urbanística, además de por el propio PGOU de Donostia de 2010 y el avance de la revisión de 2022. Constituye una aberración urbanística.
Desde la eclosión de la crisis a partir de 2007-2008 y durante esta década, se comprendió que la zonificación fue uno de las prácticas más nefastas del urbanismo que dirigió la iniciativa privada y provocó parte de los grandes males que aquejan a las ciudades. Por eso, llama la atención que a estas alturas se considere un logro haber expulsado de Altza: Ramón Vizcaino, Nerecan, Rutilita, Pescafría … es decir, haber vaciado Altza de puestos de trabajo. Lejos de una hazaña, hoy en día lo vemos como un error histórico, máxime cuando esas industriales, tras haber obtenido inmensos beneficios gracias a la recalificación como suelo residencial de sus solares, han cerrado sus puertas o se han deslocalizado descaradamente en menos de una década.
En una palabra, no podemos aceptar que se considere este último despojo del suelo industrial de Herrera como un logro, primero porque es totalmente contrario a los principios del PGOU, en concreto, al que pregona e insiste en la MIXTURA DE USOS del suelo, incluido el urbano. Segundo, porque es totalmente contraindicado desde los postulados del urbanismo sostenible y de los principios legalmente establecidos, como veremos a continuación.
En base a lo que llevamos manifestado, esta modificación del PGOU ignora los siguientes mandatos legales:
A) Art.3.3 del RDL7/2015: Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
3. Los poderes públicos formularán y desarrollarán, en el medio urbano, las políticas de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional, procurando que, esté suficientemente dotado, y que el suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional. En particular
g) Integrarán en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la función residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los núcleos residenciales, favoreciendo la diversidad de usos, la aproximación de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la comunidad residente, así como la cohesión y la integración social.
B) Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo de la CAV.
Artículo 3. Principio de desarrollo sostenible.
3. La ordenación urbanística asumirá, como criterios orientadores, los principios del desarrollo urbano siguientes:
c) La ocupación sostenible del suelo, que contemple su rehabilitación y reutilización, así como el uso de las viviendas vacías, como opción preferente sobre el nuevo crecimiento, evitando la segregación y dispersión urbana para posibilitar el mantenimiento de la función primaria del territorio como base de la protección de los valores ambientales de los espacios urbanos, rurales y naturales y de la correcta integración y cohesión espacial de los diversos usos o actividades con el fin de reducir la generación de movilidad.
Artículo 4. Principio de subordinación al interés público.
3. El interés público que la ordenación urbanística habrá de garantizar se concreta especialmente en:
g) El deber de las administraciones públicas de evitar, dentro de sus competencias, la especulación de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesarias para intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles.
CUARTA.- AUSENCIA DE COBERTURA EN EL PLANEAMIENTO TERRITORIAL
Pero, lo que es más grave, es totalmente contrario a los postulados de las DOT -2019. Efectivamente, en el apartado 6 de la Memoria –Habitat urbano- se expresa que “el suelo industrial existente constituye un auténtico activo territorial y debe ser tratado como tal. Su mantenimiento ante actitudes de recalificación a uso residencial por dinámicas especulativas o su puesta en carga ante su infrautilización o vaciado de actividad exige de actuaciones activas al respecto”.
Es decir, que las DOT están expresando claramente que han de evitarse las recalificaciones de suelos destinados a usos industriales motivados por los intereses especulativos de los propietarios del suelo. ¿Y qué interés es más especulativo que el de la empresa que, sin ningún género de pudor, declara claramente que la recalificación se realiza pasa financiar su traslado y ampliación?. LO QUE ES GRAVE ES QUE EL AYUNTAMIENTO ACOJA ESE INTERÉS Y ESE OBJETIVO.
Continuando con las DOT, el artículo 12 de las Normas de Aplicación exige del Plan Territorial Sectorial de creación de suelo para Actividades Económicas que incluya, entre otras, la siguiente directriz:
“c) Admitir la recalificación de suelos calificados en la actualidad como industriales o de actividades económicas a nuevas calificaciones de residenciales o similares cuando se justifique previamente la imposibilidad técnica, económica o urbanística de plantear una operación urbanística consistente en la reconversión de dichos suelos como ámbito de acogida de nuevas actividades económicas, exigiéndose la incorporación en paralelo al planeamiento urbanístico de una superficie de techo edificable equivalente de actividades económicas”.
De todo ello se obtiene la conclusión de que las DOT están advirtiendo de la necesidad de minimizar las recalificaciones de suelos industriales, de la consideración excepcional que les otorga e incluso de la exigencia de una justificación de la imposibilidad técnica, económica y urbanística de plantear una reconversión del ámbito a usos destinados a nuevas actividades económicas.
Este planteamiento es diametralmente opuesto al ánimo que impulsa la modificación del PGOU que el Ayuntamiento acaba de aprobar inicialmente. Es más, sorprendentemente, la Memoria que está expuesta al público repetidamente alude a que en ejecución del planeamiento anterior se han recalificado en el entorno varios ámbitos de usos industriales convirtiéndolos en residenciales (LARDI ALDE en 2003 y JOLASTOKIETA ALTO en 2008) y sitúa esta tercera recalificación, la de los terrenos de ZARDOYA-OTIS, en aquella lógica del PGOU de 1995.
Volvemos a insistir en que las DOT plantean el carácter excepcional de las recalificaciones exigiendo al PTS de AAEE:
a.- “un plus de justificación de la imposibilidad técnica, económica y urbanística de plantear una reconversión del ámbito a usos destinados a nuevas actividades económicas”.
b.- “exigiendo la incorporación en paralelo al planeamiento urbanístico de una superficie de techo edificable equivalente de actividades económicas”.
Resulta, por lo tanto, que el citado PTS tendría que haber establecido en qué ámbitos concurre la justificación para poder recalificar suelos de uso industrial con destino a residencial y qué otros ámbitos se debían calificar a uso de actividades económicas de manera paralela en el planeamiento municipal.
Pero el art. 10 del PTS sí recoge, como criterio para los procesos de modificación y revisión de los planes municipales, que toda recalificación de suelos destinados a actividades económicas hacia usos residenciales y dotacionales debe justificarse adecuadamente, y además debe incorporarse en paralelo al planeamiento urbanístico una superficie equivalente de nuevo suelo para actividades económicas.
Es decir, que el PTS traslada a las modificaciones del PGOU la necesidad de, por un lado, justificar y, por otro, compensar la pérdida de suelo productivo paralelamente en otro ámbito.
Por ese motivo, la Memoria de la modificación del PGOU, en el apartado VII, analiza el PLAN TERRITORIAL SECTORIAL DE ACTIVIDADES ECONJÓMICAS con especial detalle.
- En cuanto a la primera de las condiciones del art. 12 de las DOT y art. 10 del PTS, la justificación de la imposibilidad técnica, económica y urbanística de plantear una reconversión del ámbito a usos destinados a nuevas actividades económicas, es total y absolutamente ignorada por la memoria de la modificación del PGOU a la que alegamos.
- Respecto de la segunda, se hace mención a una modificación del uso de la AU AL.14 PAPIN de uso residencial a industrial que fue aprobada en 2022. Evidentemente, esa recalificación, realizada hace más de 3 años, no puede dar cobertura a un documento que acaba de ser aprobado inicialmente. Lo que las DOT buscan, porque así lo expresan, es la incorporación EN PARALELO al planeamiento urbanístico del techo edificable equivalente al que desaparece de actividades económicas.
En consecuencia, todo ello nos lleva a afirmar y alegar que:
La modificación del PGOU para la AU AL.05 Jolastokieta no tiene amparo en el planeamiento territorial y, además, incumple las dos condiciones establecidas tanto por el PTS de actividades económicas como por las determinaciones vinculantes de las DOT: justificación de la imposibilidad técnica, económica y urbanística de plantear una reconversión del ámbito a usos destinados a nuevas actividades económicas, y la incorporación en paralelo al planeamiento urbanístico del techo edificable equivalente al que desaparece de actividades económicas
QUINTA.- LAS CONSECUENCIAS DE VULNERAR EL PRINCIPIO LEGAL QUE PROPUGNA LA MIXTURA DE USOS
Se afirma que Herrera es una zona estupendamente comunicada por los distintos medios de transporte público. Lo que no se dice es que los trabajadores de Zardoya, que también gozaban de esa misma variedad de transporte público, los que no iban andando a trabajar por vivir en Altza, se han obligado a ir diariamente, en el mejor de los casos, en vehículo privado a Eskuzaitzeta, Zubieta, porque por allí sí que no va a pasar nunca un autobús, ni el topo ni el tren. Es decir, que por lo pronto ya se ha provocado el desplazamiento en vehículo privado de todos y cada uno de los trabajadores presente y futuros de Zardoya, porque seguro que ninguno vive en Eskuzaitzeta.
Por lo pronto, ya van aumentando las emisiones a la atmósfera de manera concreta y medible, a consecuencias de la recalificación del ámbito y la movilidad obligada de más de 100 trabajadores.
No hay mayor ejemplo de urbanismo disperso que el polígono de Eskuzaitzeta, en los altos de Zubieta, donde se ha trasladado Zardoya-Otis.
SEXTA.- CONSECUENCIAS PARA LA CIUDADANÍA DE HERRERA
Ha de hacerse referencia, en primer lugar, al tráfico que pueden generar 456 viviendas y 2.600 m² de usos auxiliares, y que puede cifrarse cuando menos en 600 nuevos vehículos. El viario contemplado en la modificación del PGOU transcurre colindante a los portales, atravesando sinuosamente todo el ámbito para poder vencer el desnivel existente. Un verdadero despropósito cuyo diseño debe provenir de la iniciativa privada porque no es creíble que se haya dirigido desde los servicios municipales.
Por otro lado, produce sonrojo que se nos diga que la capacidad de acogida del territorio aconseja la compactación cuando Herrera es, probablemente, la zona de la ciudad con peores estándares de equipamientos, servicios, dotaciones, etc. No hay nada. Para encontrar un metro cuadrado verde hay que acudir a Arrobitxulo, gracias eso sí a la iniciativa y auzolan vecinal. Si no, no habría ni eso. Y el único espacio ligeramente amable, eso sí entre coches a izquierda y derecha por arriba y abajo, es la plaza San Luis y su juego de niños. En Herrera viven cerca de 2.000 personas, ¿dónde están los derechos de esa ciudadanía? ¿dónde su equipamiento deportivo, y el cultural? ¿dónde la superficie de espacios libres, parques y jardines?. En la década de los 80 un estudio encargado por el Ayuntamiento ya detectó sus problemas y malas condiciones de vida; y sigue igual, pero con la amenaza de 456 viviendas más. Aunque luego volveremos sobre el particular desde otro enfoque, no hay que olvidar que el ámbito Txingurri, intersticial entre Herrera y Larratxo, también está calificado por el PGOU de 2010 para usos residenciales, en concreto 129 nuevas viviendas.
Desde la menos exigente de las políticas públicas, cualquier planificación habría de pasar por reservar parte del ámbito para el mantenimiento de puestos de trabajo, pues si Herrera está muy bien comunicado también lo está para la ubicación de pequeñas industrial o servicios compatibles con el entorno en el que se encuentra. Eso sí es desarrollo sostenible y respeto a la mixtura de usos. Por otro lado, la centralidad de la parte alta respecto de la globalidad de Altza es tal que fácilmente puede imaginarse un centro urbano en superficie con instalaciones y equipamientos desarrollados bajo el mismo e, incluso, infraestructuras de nivel más ambicioso, de ámbito de toda la ciudad, como manera de regenerar y enriquecer la vida social.
En esta alegación vamos a solicitar que se paralice la tramitación de la modificación del PGOU mientras no se encargue, redacte, analice y debata un estudio socio-urbanístico que retrate la situación de Herrera, y su entorno, como condición previa a la decisión de los usos que ha de tener el suelo ocupado por Zardoya.
SÉPTIMA.- LA CUESTIÓN DEL TRASLADO DEL SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRE. LA RECALIFICACIÓN DE ERREGENEA. Nulidad por infracción del artículo 105.3 de la LSU y de la doctrina de la clasificación del suelo no urbanizable protegido.
La modificación del PGOU cuantifica el sistema general de espacios libres en 7.170 m² de los cuales 1.570 m² se sitúan en el propio ámbito AL.04 y 5.600 m² se trasladan a “terrenos de Erregenea”, en el barrio de Igeldo. Además, en cumplimiento del contenido de la Sentencia del TSJ de fecha 25-10-2024, en RCA nº 530/2022, los terrenos de Erregenea calificados como SGEL, “F.10”, no se clasifican como suelo urbano (para destinarse a sistema general) sino que mantienen su clasificación de suelo no urbanizable.
Surgen en relación a la previsión del estandar de sistema general de espacios libres dos cuestiones:
1.- La primera relaciona con el traslado o adscripción de los terrenos de Erregenea al cumplimiento del estandar del nuevo ámbito residencial de Herrera.
El art. 105 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo de la CAV, prescribe:
“3.- En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio ámbito de la modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta, el estándar dotacional previsto en el apartado anterior (5 m² por habitante o por cada 25 m² de vivienda[1]). Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit existente”.
La modificación del PGOU que nos ocupa hace uso de la segunda posibilidad, pero de manera absolutamente irregular por cuanto no hay justificación alguna para defender que NO ES MATERIALMENTE POSIBLE O NO ES ADECUADO ubicar el sistema general de espacios libres en el propio ámbito AL.04 Jolastokieta.
Hay una falta absoluta de justificación para aplicar la excepción de no ordenar en el propio ámbito el SG de espacios libres. Esta excepción, además de una verdadera burla para la ciudadanía de Herrera, que, como ya hemos expresado, sufre de un déficit histórico y estructural de dotaciones, constituye una verdadera vulneración del art. 105 de la LSU.
El ámbito tiene una superficie de 22.472,96 m² (s) y las parcelas residenciales ocupan 7.088 m² (s), completándose con 1.570 m² (s) destinado a SG de espacios libres y 715 m² (s) a SG de equipamiento, 5.690,96 m² (s) de suelo destinado a la red viaria y 7.409 m² (s) a sistemas locales. Es decir, en el ámbito hay suelo suficiente para ubicar el SG de espacios libres completo (7.170 m²). Lo que sucede es que la excesiva ambición de la propiedad, en hacer el máximo número de viviendas posible (456) y el desproporcionado desarrollo del viario dentro del ámbito (precisamente debido a la dificultad de atravesar la diferencia de cotas que presenta) hace que los solares de los edificios y la carretera ocupen la inmensa mayoría del suelo del ámbito.
Se obtienen así 2 conclusiones: – Si se construyesen menos viviendas, se podría destinar a sistema general de espacios libres la superficie que legalmente corresponde contemplar dentro del ámbito. – Un tercio del ámbito quedará ocupado por el viario, lo cual denota a las claras la falta de capacidad de acogida del ámbito para el uso que se pretende y el enorme impacto que va a tener en la vida diaria del vecindario futuro, lo que debiera hacer recapacitar al ayuntamiento.
En cualquier caso, la modificación incurre en la infracción del carácter excepcional del traslado del sistema general y el ayuntamiento hace dejación de su función por permitir que la extralimitación en el aprovechamiento urbanístico del ámbito prive a la ciudadanía de Herrera y a las y los nuevos vecinos de los espacios libres que por ley les corresponde.
2.- La segunda cuestión se refiere a que la Memoria establece, respecto al suelo de Erregenea, que:
“se debe mantener la clasificación de esta superficie de 5.600 m² como suelo no urbanizable, lo que no impide que se califique como Sistema General de Espacios Libres. En la zonificación pormenorizada se identifica como “f.10.5”.
Sin embargo, resulta que, también en función de la Memoria, la clasificación anterior de esos suelos de Erregenea era de suelo no urbanizable, RURAL DE PROTECCIÓN ESPECIAL –D.10- y ahora se pretende alterar la calificación prescindiendo total y absolutamente del antecedente de protección especial.
Según la doctrina jurisprudencial, la potestad de planeamiento y su carácter discrecional tienen su límite en dos cuestiones que tienen la naturaleza de elementos reglados: la clasificación del suelo urbano y del suelo no urbanizable de protección especial.
La clasificación del suelo no urbanizable como de especial protección no es algo disponible sino que tiene, como decimos, naturaleza reglada, precisamente por la “fuerza normativa de lo fáctico”. Este concepto, de origen jurisprudencial, es paralelo a la teoría de los hechos determinantes (sentencia Cerro de San Bartolomé), y, en conjunto, vienen a expresar que cuando ha existido una situación fáctica que ha llevado a proteger un suelo, no se puede modificar su tratamiento eliminando la protección, a no ser que se acredite el cambio de las circunstancias fácticas.
Si el suelo de Erregenea fue calificado como de protección especial fue porque concurrían en el mismo determinados elementos naturales y/o ecológicos que exigieron, por naturaleza, un plus de protección que lo excluyese de operaciones de transformación o urbanización. Y ahora con la calificación como F.10 se ha despojado de protección a ese suelo rural. Como prueba de ello, la ficha de zonificación pormenorizada de la modificación del PGOU regoge:
Artículo 7.- Régimen de proyección y ejecución de las obras de urbanización.
1.- La urbanización de los terrenos de Erregenea se adecuará a las condiciones que se determinen en el proyecto de obras públicas de urbanización a promover con ese fin.
Es decir, que se contempla urbanizar esos suelos (en el presupuesto de obras de urbanización se consigna la cantidad de 336.000 €), de manera absolutamente incompatible con unos su naturaleza y su condición de dignos de una especial protección.
La naturaleza reglada del suelo no urbanizable de protección especial resulta incuestionable y, en palabras del Tribunal Supremo (Sentencia 1385/2023, de 22 de marzo), supone que la imposición de la realidad fáctica prevalece sobre las clasificaciones formales que no respeten el carácter reglado del suelo y conlleva la nulidad del plan. Todo ello es conforme con el principio de no regresión ambiental, que es una regla jurídica que impide a los poderes públicos retroceder o disminuir los niveles de protección ambiental ya alcanzados, exigiendo una justificación reforzada para cualquier modificación normativa que relaje estándares, protegiendo así avances logrados contra intereses económicos o políticos y evitando daños irreversibles.
Por todo ello, la modificación del PGOU infringe el carácter reglado de la clasificación y calificación del suelo no urbanizable de protección especial y ha de considerarse nula de pleno derecho.
OCTAVA.- EL VERDADERO INTERÉS DEL CONVENIO: EL INTERÉS ECONÓMICO DE ZOSA.
Según el anexo dedicado a la viabilidad económica del plan, el valor de repercusión del suelo sin urbanizar (una vez descontado el 15 % que corresponde a la administración) asciende a casi 20 millones de euros. Esta es la verdadera causa de la modificación, y no otra.
Por otro lado, art. 22-4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre obliga a que la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística contenga un informe o memoria de sostenibilidad económica en el que se pondere el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la adecuación del suelo destinado a usos productivos.
Pues bien, la memoria o informe de sostenibilidad adolece de incumplimiento de parte del contenido ordenado por el art. 22-4.
NOVENA.- DEFICIENCIAS DEL INFORME AMBIENTAL ESTRATÉGICO DEL GOBIERNO VASCO.
El informe, que responde a una tramitación simplificada de la evaluación ambiental afirma:
“Completa el ámbito la zona de vegetación natural de 5.600 m2 en Erregenea que se califica como Sistema General de Espacios Libres adscrito al AL.05 Jolastokieta, en la que no se prevé ninguna intervención y no precisa de actuaciones de urbanización”.
Esta afirmación es errónea puesto que ignora que el ámbito de Erregenea está actualmente calificado como suelo no urbanizable de especial protección por concurrir elementos naturales que merecen tal calificación.
Además, la afirmación de que no precisa actuación de urbanización queda claramente contradicha por lo previsto en la propia ficha del ámbito:
Parte II –Normas urbanísticas particulares-
Apartado V.- Régimen específico de ejecución.
Punto 2.- Régimen jurídico urbanístico de ejecución.
B) Condición de identificación, ejecución y abono de las cargas de urbanización.
“La urbanización del S.G.E.L. “F.10”tanto interno, como externo (Erregenea), será carga de urbanización de la Actuación Integrada “AAI-AL.05.1”. La urbanización que deba desarrollarse en los terrenos de Erregenea será efectuada por el Ayuntamiento si bien su coste, estimado en 60 €/m2, se imputa a la Actuación Integrada AL.05.1.”.
En consecuencia, se puede afirmar que el informe ambiental estratégico del Gobierno Vasco incurre en error manifiesto y debiera ser reconsiderado bajo el procedimiento ordinario porque resulta patente que la actuación de urbanización de los terrenos rurales de Erregenea tendrá efectos significativos en el medio ambiente.
DÉCIMA.- INFORME MUNICIPAL NEGATIVO EN MATERIA DE IMPACTO DE GÉNERO
El citado informe es de sentido negativo por los siguientes motivos:
Sin embargo, el ayuntamiento lo ha ignorado supinamente por entender que no está suficientemente justificado, todo ello con base en el informe del director de urbanismo. Resulta denunciable que se ningunee de esa manera la opinión técnica del departamento de igualdad, sobre todo porque ha incidido precisamente en la cuestión de la mixtura de usos y de la insuficiente dotación del sistema general de espacios libres, debido a su traslado a Erregenea.
La ciudad no va a poder mejorar si se ignoran las recomendaciones de los propios técnicos municipales elaboradas desde los modernos criterios del urbanismo sostenible y se hacen perdurar los viejos vicios: hacer preponderar los intereses de la promoción privada por encima de las necesidades y la calidad de vida del vecindario presente y futuro.
Pero lo que es peor son los argumentos del director de urbanismo en el sentido de que el sistema general de espacios libres no tiene cabida en el ámbito porque si se enmarcase en el mismo no habría suficiente sitio para los solares privados. Por una vez, la respuesta en bien sencilla porque si se hiciera menos cantidad de vivienda cabría todo. Igualmente, sorprende sobremanera que el informe jurídico no haga mención y valoración de las consecuencias del sentido negativo del departamento de igualdad.
Al director de urbanismo hay que recordarle que ese ámbito está actualmente calificado en el PGOU vigente (2010) como industrial, es decir, que la propiedad no tiene derecho residencial previo y, si lo ha obtenido, es a consecuencia de un convenio negociado entre ayuntamiento y propiedad. Y ese es el origen de la situación, que se aceptó la pretensión de máxima edificabilidad de la propiedad a costa de sacrificar el derecho de las y los herreratarras a disfrutar de los espacios libres que legalmente les corresponden.
Por todo ello, SOLICITAMOS se paralice la tramitación de la modificación del PGOU y no se apruebe por el Pleno y, por contrario, se acuerde:
- el encargo de un estudio socio-urbanístico para analizar la situación existente en Herrera, cuantificar los déficit y proponer medidas concretas de regeneración y reequilibrio, siempre con la participación directa de la comunidad herretarra.
- el estudio de la declaración de área degradada de Herrera para la obtención de las ayudas públicas necesarias tanto para la rehabilitación de los edificios y propiedades privadas como para redotación de equipamientos y dotaciones públicos.
[1] [36.500 m² de edificabilidad residencial / 25] x 5 = 7.300 m² de sistema general de espacios libres.