AL SR. ALCALDE-PRESIDENTE DEL AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA
LA INICIATIVA CIUDADANA ALTZA XXI HERRI EKIMENA, ante la exposición pública del Convenio urbanístico referido al AU AL.05 Jolastokieta del PGOU de Donostia, presenta las siguientes ALEGACIONES:
PREVIA.- INCUMPLIMIENTO DE LOS PRINCIPIOS DE TRANSPARENCIA Y PUBLICIDAD.
Lo primero que ha de decirse es que la exposición al público del texto íntegro del convenio, aunque cumple formalmente lo dispuesto en la D.A. Séptima de la Ley 2/2006, no respeta los principios de transparencia y publicidad. No hay en el texto del convenio, ni como documentación anexa, referencia alguna a elementos totalmente imprescindibles para poder valorar por la ciudadanía la concurrencia o ausencia de un verdadero interés público que justifique el convenio.
Efectivamente, ignoramos cuales son los términos concretos del conflicto en que, se dice, ha entrado la instalación de Zosa con el barrio circundante. Ignoramos con qué objetivos del PGOU encaja, tal y como se afirma. Ignoramos qué gastos de urbanización se le piensan imputar. Y, en general, se ignora de quién es la iniciativa y en qué términos.
Resulta grave la cuestión por cuanto, como hemos dicho, los convenios urbanísticos tienen que estar justificados por el interés público y la ciudadanía tiene derecho a contrastar su existencia. Recuérdese que en un pasado no tan lejano de triste recuerdo esta vía de los convenios fue utilizada para el reparto e intercambio de prebendas y chanchullos varios, lo que hace de ella una figura especialmente delicada.
Por este motivo, y otros que luego se dirá, vamos a avanzar que solicitaremos se deje sobre la mesa el expediente, sin proceder a su aprobación en tanto no reúna las condiciones de transparencia y publicidad para su tramitación.
PRIMERA.- FALTA DE JUSTIFICACIÓN DEL INTERÉS PÚBLICO.
No sabemos si verdaderamente existe interés público en la operación que constituye el objeto del convenio. Lo que afirmamos es que el exiguo texto del convenio no lo acredita.
El punto de partida del convenio es la existencia de unas instalaciones, último reducto del suelo industrial en esa zona de Altza, que hace tiempo entró en conflicto con los usos predominantemente urbanos, problemas de tráfico, ruido, etc. siendo ello, se dice, coherente con los objetivos del PGOU y con los principios del urbanismo sostenible.
Sin embargo, a nuestro entender, lo que plantea y justifica el convenio no es el proceso de regeneración urbana motivado por unos usos no compatibles, sino el simple interés privado de la industrial por obtener la recalificación de un suelo industrial a residencial reubicándose, por el momento, en Zubieta, en un suelo que habrá adquirido a un precio muy favorable.
- En primer lugar, negaremos la mayor por cuanto, como el vecindario de Herrera puede ratificar, la fábrica de Zardoya-Otis no genera en estos momentos problema alguno de ruidos, olores o emisiones. En cuanto al tráfico, raramente se producen dificultades de acceso, en cualquier caso, nada parecido a lo que provocará el tráfico particular que generarán 360 viviendas y 2.000 m² de suelo comercial (que como veremos es susceptible de generar, cuando menos, un tráfico de 600 vehículos al día). E incluso dudamos de la verdadera dimensión de la actividad que se desarrolla en la actualidad en las instalaciones.
Sin embargo, si la empresa defiende su voluntad de trasladarse estará en su derecho, como cualquier otra, sin que ello deba conllevar ayuda pública alguna vía recalificación forzosa de terrenos a uso residencial. Eso son cosas del pasado más negro del urbanismo, del pelotazo, o debieran serlo.
En estas condiciones, insistimos, la razón de ser del convenio es el interés privado de la empresa, no el público de la ciudadanía. Y vamos a verlo con mayor detenimiento al contrastar el contenido del convenio con los objetivos del PGOU y los principios del desarrollo sostenible.
SEGUNDA.- LA PROPUESTA DEL CONVENIO NO RESPETA LOS OBJETIVOS DEL PGOU Y LOS PRINCIPIOS DEL DESARROLLO SOSTENIBLE.
Resulta llamativamente paradójico que se defienda, como se hace en el convenio, la política de eliminación del tejido industrial que se ha hecho durante la primera década del siglo. Esa actuación, que se basaba en el PGOU de 1995, está hoy profundamente denostada por toda la doctrina urbanística, además de por el propio PGOU de Donostia. Constituye una aberración urbanística.
Desde la eclosión de la crisis a partir de 2007-2008 y durante esta década, se ha comprendido que la zonificación fue uno de las prácticas más nefastas del urbanismo que dirigió la iniciativa privada y provocó parte de los grandes males que aquejan a las ciudades. Por eso, llama la atención que a estas alturas se considere un logro haber expulsado de Altza: Ramón Vizcaino, Nerecan, Rutilita, Pescafría … es decir, haber vaciado Altza de puestos de trabajo. Lejos de una hazaña, hoy en día lo vemos como un error histórico, máxime cuando esas industriales, tras haber obtenido inmensos beneficios gracias a la recalificación como suelo residencial de sus solares, han cerrado sus puertas o se han deslocalizado descaradamente después de unos añitos.
En una palabra, no podemos aceptar que se considere este último despojo del suelo industrial de Herrera como un logro, primero porque es totalmente contrario a los principios del PGOU, en concreto, al que pregona e insiste en la MIXTURA DE USOS del suelo, incluido el urbano. Segundo, porque es totalmente contraindicado desde los principios del urbanismo sostenible. Efectivamente se nos dirá que Herrera es una zona estupendamente comunicada por los distintos medios de transporte público. Lo que no se dice es que los trabajadores de Zardoya, que también gozaban de esa misma variedad de transporte público, los que no iban andando a trabajar por vivir en Altza, tendrán que ir diariamente, en el mejor de los casos, en vehículo privado a Eskuzaitzeta, Zubieta, porque por allí sí que no va a pasar nunca un autobús, ni el topo ni el tren. Es decir, que por lo pronto ya se está provocando el desplazamiento en vehículo privado de todos y cada uno de los trabajadores presente y futuros de Zardoya, porque seguro que ninguno vive en Eskuzaitzeta. Por lo pronto, ya van aumentando las emisiones a la atmósfera de manera concreta y medible, a consecuencias del convenio.
Además, no podemos dejar sin mencionar que el primer elemento del desarrollo sostenible es precisamente la mixtura de usos frente a la ciudad dispersa y no hay mayor ejemplo de urbanismo disperso que el polígono de Eskuzaitzeta, donde se traslada Zardoya-Otis.
Por otro lado, produce sonrojo que se nos diga que la capacidad de acogida del territorio aconseja la compactación cuando Herrera es, probablemente, la zona de la ciudad con peores estándares de equipamientos, servicios, dotaciones, etc. No hay nada. Para encontrar un metro cuadrado verde hay que acudir a Arrobitxulo, gracias eso sí a la iniciativa y auzolan vecinal. Si no, no habría ni eso. Y el único espacio ligeramente amable, eso sí entre coches a izquierda y derecha por arriba y abajo, es la plaza San Luis y su juego de niños. En Herrera viven cerca de 5.000 persona, ¿dónde están los derechos de esa ciudadanía? ¿dónde su equipamiento deportivo, y el cultural? ¿dónde la superficie de espacios libres, parques y jardines?. En la década de los 80 un estudio encargado por el Ayuntamiento ya detectó sus problemas y malas condiciones de vida; y sigue igual, pero con la amenaza de 360 viviendas más. Aunque luego volveremos sobre el particular desde otro enfoque, no hay que olvidar que el ámbito Txingurri, intersticial entre Herrera y Larratxo, también está calificado por el PGOU de 2010 para usos residenciales, en concreto 129 nuevas viviendas.
En esta alegación vamos a solicitar que se paralice la tramitación del convenio mientras no se encargue, redacte, analice y debata un estudio socio-urbanístico que retrate la situación de Herrera, y su entorno, como condición previa a la decisión de los usos que ha de tener el suelo ocupado por Zardoya, si persiste en trasladarse.
Por último, aunque es tema delicado, hemos de insistir en que, por desgracia, la mercantil trasladará sus instalaciones ahora o en el futuro a donde tenga por conveniente, sin que el Ayuntamiento tenga medios para impedirlo. Prueba de ello es que el convenio aunque busca motivación en el objetivo de mantenerla en la ciudad no articula medio alguno dirigido a tal fin; porque no puede. En una palabra, que no se puede caer en el chantaje de tener que recalificar a gusto de la mercantil para evitar la deslocalización porque es una falacia sin recorrido alguno. Ya hemos puesto antes unos ejemplos vivos y comprobables de que las empresas tardan menos de 10 años en vender las instalaciones de traslado, obtener beneficios por segunda vez (la primera con la recalificación del solar antiguo), y marcharse o cerrar.
TERCERA.- EL DESTINO DE LOS SUELOS HOY OCUPADOS POR LAS INSTALACIONES DE OTIS Y LA PARTICIPACIÓN CIUDADANA.
Tras todo lo dicho, lo cierto es, como ya hemos avanzado, que la empresa puede decidir trasladarse y, de esa manera, quedaría vacante el suelo que ocupa.
Partiendo de esa circunstancia, y a efectos dialécticos, entendemos que el convenio da un nuevo SALTO EN EL VACÍO. Nos explicamos. Una cosa es que ese suelo quede vacante y otra muy distinta que haya de ser destinado a vivienda de manera intensiva. Lo que queremos decir es que ya va siendo hora de que se otorgue verdadera presencia a la participación ciudadana y que este sería uno de los casos en los que habría de ponerse en marcha el mecanismo de debatir con la ciudadanía cuáles son las oportunidades que abriría la vacancia de esos solares para regenerar de verdad Herrera y, pensando globalmente, Altza.
El PGOU de 2010 los destina a actividades económicas, luego cualquier otro uso habría de ser objeto de un chequeo con los agentes de los barrios circundantes y la ciudadanía en general. Y por eso reivindicamos desde esta alegación que se respete la filosofía de un urbanismo contrastado con la ciudadanía, que se pongan en marcha mecanismos reales de participación, una vez conocidos los términos del estudio socio-urbanístico antes mencionado.
Desde nuestro punto de vista, cualquier planificación habría de pasar por reservar parte del ámbito para el mantenimiento de puestos de trabajo, pues si Herrera está muy bien comunicado también lo está para la ubicación de pequeñas industrial o servicios compatibles con el entorno en el que se encuentra. Eso sí es desarrollo sostenible y respeto a la mixtura de usos. Por otro lado, la centralidad de la parte alta respecto de la globalidad de Altza es tal que fácilmente puede imaginarse un centro urbano en superficie con instalaciones y equipamientos desarrollados bajo el mismo e, incluso, infraestructuras de nivel más ambicioso, de ámbito de toda la ciudad, como manera de regenerar y enriquecer la vida social.
CUARTA.- LA FALTA DE JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU.
En primer lugar, no alcanza a entenderse la puesta en marcha de una modificación puntual del PGOU cuando éste va a cumplir el mes que viene 9 años desde su aprobación definitiva. Sin ánimo de extendernos en este aspecto, que no corresponde a este lugar, lo cierto es que el PGOU de 2010 es una figura obsoleta, de escaso recorrido, y lo mejor que podría hacerse al respecto es iniciar su REVISIÓN INTEGRAL pues, aunque aprobado en 2010, su gestación se produjo en unos años y con arreglo a unos parámetros hoy inexistentes que hacen aconsejable su reconsideración completa para que se ajuste a la realidad.
En segundo lugar, entendemos que la modificación de una PGOU no puede hacerse con tan poco sustento. Son miles las viviendas que se hallan previstas en el PGOU vigente que no se han puesto en marcha. Es más, como antes mencionábamos, a escasos metros se halla el ámbito Txingurri, destinado a suelo residencial, que se halla paralizado sin asomo de ir a desarrollarse. Entonces, ¿qué necesidad hay de calificar un nuevo ámbito para vivienda?
En este sentido, hemos de recordar la jurisprudencia que ha venido considerando que existiendo como existe un excedente de viviendas en el municipio (polígonos sin terminar), estando sin ejecutar la mayor parte de las previstas en el PGOU y no constando que sea previsible un aumento poblacional relevante, no se justifica que el Ayuntamiento promueva una modificación del planeamiento general (máxime con tan escaso, endeble y cuestionable interés público, diríamos nosotros).
El Tribunal Supremo habla, y citamos textualmente, de la “utilización torticera de las potestades públicas para favorecer a determinada empresa en detrimento del interés general”. Se trataba en aquél caso de la modificación del planeamiento para permitir la reubicación de una empresa colindante con un área natural, “para evitar así su deslocalización” (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia de 27 Dic. 2012, Rec. 4032/2009). Salvadas las distancias, la justificación corre el peligro de no ser considerada interés general sino privado. No olvidemos que la potestad de planeamiento de que goza la Administración es discrecional pero no arbitraria y el ius variandi se halla sujeto al control jurisdiccional de los tribunales siempre que se aparte de su función y razón de ser, la defensa del interés público.
En la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 20 de noviembre de 2009, dictada en el recurso número 250/2007 (RJCA 2010/193), se viene a afirmar que: “El interés general exige la racionalidad de las nuevas decisiones urbanísticas, la correcta valoración de las situaciones fácticas, la coherencia de la utilización del suelo con las necesidades objetivas de la comunidad, la adecuada ordenación territorial y el correcto ajuste a las finalidades perseguidas…”.
Así pues, vemos como la jurisprudencia ha venido imponiendo ciertos límites a la facultad planificadora de la Administración, basados, principalmente, en la coherencia del planeamiento con la realidad existente y en la finalidad pública e interés social que lleva aparejada la labor planificadora. En aquella ocasión, obtuvo la siguiente conclusión para declarar la nulidad de la modificación del planeamiento instada por el Ayuntamiento de Madrid:
“Del contenido de la Memoria del Plan, claramente se colige que la verdadera y auténtica finalidad de la modificación recurrida fue posibilitar que Parque Temático de Madrid S.A., recuperara su equilibrio patrimonial y pudiera liquidar toda la deuda que le era exigible en aquel momento”.
El Tribunal Superior de Justicia entendió que la analizada modificación puntual de las Normas Subsidiarias era nula por concurrir la desviación de poder, debido a que la Administración adoptó la decisión de modificar dichas Normas Subsidiarias con la única finalidad de que una sociedad mercantil, de capital mayoritariamente privado, recuperara su equilibrio patrimonial. Finalidad que entiende se aparta del interés general que debe presidir la labor planificadora de la Administración.
En nuestro caso, salvadas las distancias, lo cierto es que de la lectura del apartado 3 de los antecedentes del Convenio se obtiene que:
- La empresa se quiere trasladar desde hace años y está buscando la mayor eficiencia económica y productiva en su reorganización interna en su red de plantas de fabricación a nivel mundial.
- Zosa se quiere mantener en Donostia pero tiene que renovar y ampliar las instalaciones para responder a los requerimientos de su grupo.
- La reubicación en Zubieta responde a ese fin privado.
- El traslado a Zubieta le supone a Zosa un mayor esfuerzo económico si se compara con otras alternativas (el sobrecoste se valora en 6 millones de €).
- El mayor coste se mitiga por dos motivos: si se tiene en cuenta el beneficio público si se elimina el inadecuado uso desde el punto de vista urbanístico. Y el beneficio privado que “para el interés privado de la compañía supone permitir unas eventuales plusvalías que podrá llegar a materializar una vez levantadas las correspondientes cargas urbanísticas”.
Es decir, el interés económico espúreo de la empresa para financiar su traslado junto con un difuso interés general consistente en eliminar un uso inadecuado. Quizá obtengamos más luz al analizar los resultados económicos de la operación para resituar la trascendencia de uno y otro.
QUINTA.- EL VERDADERO INTERÉS DEL CONVENIO: EL INTERÉS ECONÓMICO DE ZOSA.
Hasta ahora no hemos mencionado que en virtud de este convenio se duplica la edificabilidad que anteriormente, en 2016, se había pactado con la empresa en otro convenio de similares características, al parecer. De 19.838 m² t a 40.918 m² t.
Un estudio económico financiero de la promoción de 36.500 m² t destinados a uso residencial (20 % VPO, 20 % VTM y 60 % vivienda libre), sin tener en cuenta ni los garajes ni trasteros ni los 2.209 m² comerciales, arroja un valor de repercusión de suelo para la propiedad (detraído el 15 % de cesión al Ayuntamiento) de más de 12 millones de €. No disponiendo de datos sobre cargas de urbanización, atendiendo a lo limitado del ámbito, que no llega a los 20.000 m², se han imputado 9 millones de € con ese destino. Y se han utilizado precios de venta de la vivienda libre relativamente contenidos, 3.200 €/ m² útil, y precios de construcción ajustados a la realidad, 1.200 €/m² constr. El 15 % del Ayuntamiento asciende a más de 2 millones de €.
Es este un ejercicio con posibles desajustes puesto que ha sido realizado, como decimos, sin suficientes datos, pero como éstos pueden ser en ambos sentidos (ya hemos dicho que no hemos contemplado la repercusión del valor originado por los garajes, trasteros y suelo comercial), no creemos que diste mucho de la realidad.
Estos valores de repercusión para la propiedad nos resultan bastante significativos a la hora de aclarar cuál ha sido el interés que ha dirigido la firma de este convenio. Entendemos que el interés es el de la empresa; como ha sucedido desgraciadamente tantas veces se deja depreciar una zona industrial, se abandona y degrada voluntariamente y con la recalificación a vivienda y la necesidad de vivienda de la población se financian los traslados y se obtienen jugosos beneficios de la peor cara de la promoción inmobiliaria.
Los pabellones de Zosa, y los circundantes, tienen el estado que tienen porque sus propietarios no han invertido en los mismos, y el Ayuntamiento no les ha exigido su debido mantenimiento. No es ni justo ni legal que ahora obtengan semejantes beneficios de la situación que ellos mismos han creado a costa de los compradores de vivienda.
SEXTA.- LA DENSIDAD DE LA NUEVA OPERACIÓN. EL TRÁFICO.
En menos de 2 hectáreas se pretende construir 360 viviendas, lo cual da una densidad de 180 viviendas por hectárea. Si tenemos en cuenta que la Ley del Suelo en una época fijó el parámetro de 75 viviendas por hectárea, ampliable hasta 100, aunque hoy no esté en vigor, podemos observar la diferencia porque se duplica aquel parámetro.
Se nos dirá que son los nuevos principios del urbanismo sostenible, de la ciudad compacta, los que lo provocan, para que así no se ocupen nuevos suelos. Pero no podemos aceptar esos argumentos cuando estamos en Herrera, en una comunidad que sufre una situación urbanística deteriorada desde hace más de 40 años, sin solución, una situación en la que no valen lugares comunes si no se intervienen previamente para redotar y regenerar de verdad las condiciones de vida de la zona.
No hay urbanismo sostenible y equilibrado en dedicar el último ámbito que le queda a Herrera para su mejora con una densidad de 180 viviendas por hectárea.
Qué decir de la cuestión del tráfico. El convenio se motiva por las molestias al vecindario de los camiones de Otis y no tiene en cuenta que 360 nuevas viviendas y 2.000 m² de suelo comercial pueden generar del orden de 400 vehículos, como mínimo de los residentes, con su correspondiente trasiego, y otra cantidad provocada por el suelo comercial que puede ir de un rango de 200 vehículos/día hasta 1.000 vehículos/día, según datos obtenidos de los hipermercados de superficie aproximada a los 1.000 m² (Mercadona, Carrefour) de la comarca.
Es ésta la sostenibilidad y el equilibrio que generará la propuesta de Zardoya-Otis en Herrera, ellos estarán lejos para verlo pero y el Ayuntamiento ¿?
Por todo ello, SOLICITAMOS se paralice la tramitación del convenio y no se apruebe por el Pleno y, por contrario, se apruebe:
- el encargo de un estudio socio-urbanístico para analizar la situación existente, cuantificar los déficit y proponer medidas concretas de regeneración y reequilibrio, siempre con la participación directa de la comunidad herretarra.
- el estudio de la declaración de área degradada de Herrera para la obtención de las ayudas públicas necesarias tanto para la rehabilitación de los edificios y propiedades privadas como para redotación de equipamientos y dotaciones públicos.
En Altza, a 8 de mayo de 2019.